هل استئجار عقار افضل أو الشراء بتمويل عقاري في البرتغال؟
عند إجراء الحسابات ، سرعان ما يتضح أن الشراء الممول أفضل بكثير من الاستئجار في البرتغال . والبنوك البرتغالية على استعداد تام لمنح الائتمان للاجانب ، بغض النظر عن كونهم يحملون الجنسية الأوروبية.
مع حرية تنقل الأشخاص في الاتحاد الأوروبي ، من الضروري أن تعرف كيفية تعامل البنوك مع الأجانب ، إن عملية التمويل العقاري هي البوابة الكبرى لجلب عملاء جدد لعقود من الزمان ، إن كل بنك أوروبي وبرتغالي كبير مستعد بالفعل لمنح الائتمان لغير المقيمين ايضا .
هذا الاستعداد للإقراض يرجع أيضًا إلى المنافسة العملاقة من المؤسسات المالية في القارة الأوروبية. في البرتغال ، هناك 7 بنوك كبيرة والعديد من البنوك متوسطة الحجم تتنافس على سوق يبلغ عدد سكانها 10 ملايين نسمة.
في أوقات السياسات النقدية المتساهلة ، يكون المال وفيرًا وسعر الفائدة منخفض للغاية. تحتاج البنوك إلى زيادة حجمها للبقاء على قيد الحياة ، وإقراض الكثير من الأموال ، للمواطنين والأجانب على حد سواء. ويستفيد الاجانب من هذا الواقع ، حيث يحصل على تمويل عقاري بشرط أن يفي بالحد الأدنى من شروط الدخل والوثائق ، ويتم قبول الدخل الذي يتم الحصول عليه من اي بلد أخر.
كيف يعمل تحليل الائتمان
أي بنك قادر على تحليل إقرار ضريبة الدخل ، وبيانات الحساب وإثباتات الدخل ، بالإضافة إلى تقييم العقار ، ومنح الائتمان لشراء منزل.
تختلف تجربة عملية تحليل الائتمان كثيرًا من بنك لآخر ، ويمكن أن تستغرق 48 ساعة إلى عدة أسابيع ، اعتمادًا على مرونة المؤسسة المالية وجودة الائتمان للعميل المحتمل.
يمثل الشاغل الرئيسي للبنك هو تحديد القدرة على السداد – المعروفة هنا باسم taxa de esforço معدل الجهد ، والذي يفرض من الناحية العملية انه لا يمكن أن منح تمويل أكبر من ثلث الدخل الصافي – بعد خصم الضرائب وأي قروض أخرى إن اجتياز هذا الاختبار ، يعد بالفعل 75٪ من الطريق. إذا لم يكن هناك دخل كافٍ ، فسيصبح الأمر معقدًا للغاية. السبب بسيط ولا يعتمد فقط على إرادة المؤسسة المالية.
يشرف Banco de Portugal عن كثب على منح الائتمان
قلة هم الذين يدركون أن البنوك حرة في كسر هذه القاعدة في حالات خاصة جدًا ، وعادة ما تكون مخصصة للعملاء ذوي الأصول الكبيرة.
يشرف Banco de Portugal – البنك المركزي البرتغالي – على منح الائتمان ولن يسمح أبدًا بأكثر من 5٪ من الحالات خارج معايير معدل الائتمان taxa de esforço . والنتيجة هي أن التمويل غير القياسي يشبه العناصر الكمالية التي تحتفظ بها المؤسسات المالية لاستخدامها مع أفضل عملائها.
طريقة واحدة للخروج هي استخدام دخل الطرف الثالث – كأقارب مقربين. تقبل بعض البنوك موافقات من هذه الأطراف الثالثة والتي يمكن أن تكمل الدخل المطلوب للموافقة الائتمانية. إنها أيضًا عملية استثنائية ، شاقة للغاية وعادة ما تستهدف العملاء الذين يتمتعون بقوة شرائية كبيرة.
إقرار الدخل بصك أجر
الشكل الأكثر شيوعًا لإثبات الدخل هو ايصالات الراتب المعلن عنها حسب الأصول في ضريبة الدخل. بعض البنوك أكثر مرونة وتقبل حتى توزيعات الأرباح والإيجارات ، ولكن دائمًا مع ضريبة الدخل الرسمية والبيانات المصرفية الحديثة.
تثمين الممتلكات والممتلكات
إذا لم يكن هناك قيود على الدخل ، يمكن للاجانب الحصول على 70٪ من أصغر مبلغ بين الاستحواذ والتقييم ، وهو بالتالي عنصر مهم آخر في التمويل. عندما يكون التقييم – الذي يتم إجراؤه بواسطة محترف معين من قبل البنك – أقل من عملية الاستحواذ ، فإن النسبة المئوية للعقار الممول ستكون أقل من 70٪ المعتادة.
سيتم أيضا تقييم حقوق الملكية. أولاً ، التأكد من توفر الموارد الخاصة لدفع الجزء غير الممول ، وثانيًا ، للتحقق مما إذا كانت هناك أصول أخرى يمكن استخدامها في حالة فقدان مصدر الدخل الأساسي.
إنتبة من التكاليف الإضافية . بالإضافة إلى الفائدة المفروضة ، تفرض البنوك إعادة البيان النقدي بواسطة Euribor و هو أحد الأسعار المرجعية الرئيسية في سوق المال في منطقة اليورو في حالة القروض ذات أسعار الفائدة المتغيرة ، والتي تكون أكثر شيوعًا. و تتراوح من معدلات الفائدة المتغيرة من أقل من الصفر إلى قمم تبلغ 4٪ أو 5٪ سنويًا.
في مقترح التمويل نفسه ، يقدر البنك قيمة القسط في حالة كان السعر المرجعي Euribor للفائدة النتغير مرتفع للغاية . من الجيد أن تتأكد من أن لديك القدرة على دفع حتى القسط في هذا السيناريو ، تذكر أن هذه الذروات لا تدوم ، وبالكاد تبقى أكثر من عامين عند الحد الأقصى.
شعورًا بأنه سيكون ثقيلًا للغاية ، أوصيك باختيار خيار السعر الثابت – والذي يكون دائمًا أكثر تكلفة ، ولكنه لا يهدد وجودك المالي.
يؤدي الالتزام بالخدمات المصرفية إلى خفض سعر الفائدة
يمكن تخفيض سعر الفائدة إذا وافق العميل على الالتزام بثلاثة خدمات على الأقل يقدمها البنك. من المفيد للغاية تقليل تكاليف التمويل بشكل كبير.
بالإضافة إلى الفائدة و Euribor ، تفرض البنوك رسومًا على التقييم والتسجيل والممتلكات – يتم فرضها مرة واحدة فقط. يجب عليك أيضًا دفع تكاليف التأمين على الحياة والممتلكات ورسوم إدارية صغيرة – تُفرض شهريًا.
المستندات الشخصية للموافقة الائتمانية
قائمة الوثائق الشخصية تشمل:
- الهوية الشخصية ( جواز السفر ) ؛
- رقم التعريف الضريبي ( TIN )
- قسائم الراتب الثلاثة الأخيرة ؛
- كشف حساب جاري (ستة أشهر) ؛
- آخر إقرار ضريبي على الدخل ؛
- إثبات مهني (عقد عمل ، بطاقة مهنية ، عقد اجتماعي ، إلخ.)
- في بعض الحالات ، تقرير عن نظام المعلومات الائتمانية للبنك المركزي البرازيلي.
تثمين الممتلكات والتوثيق
في حال الموافقة على صفقة الشراء ، فإن الخطوة التالية هي إدخال مستندات العقار الي البنك المختار ، والذي سيوفر التقييم.
تقتصر مستندات الملكية في هذه المرحلة بشكل عام على كتيب البناء ورخصة الاستخدام وشهادة البناء. في مرحلة لاحقة ، سيُطلب الملف الفني للإسكان.
كقاعدة عامة ، يتم تحديد مبلغ التمويل للعقار في البرتغال بالقيمة الأقل بين الاستحواذ والتثمين. إذا كانت قيمة التقييم أقل من قيمة الاستحواذ ، في الممارسة العملية ، ستكون النسبة المئوية الممولة أقل من المتوقع. إذا كانت قيمة التقييم أعلى ، فسيتم الحفاظ على النسبة المئوية الأولية.
كم سأتمكن من التمويل؟
وفقًا لتوصية Banco de Portugal ، يجب على البنوك ألا تمول أكثر من 90٪ من العقارات في البرتغال ، لكن العميل غير المقيم يحصل على 60٪ إلى 70٪ ، مع حالات نادرة في حدود 80٪ ، في وجود علاقة مع البنك وهو أمر استثنائي.
هل يجب أن يكون العقار جاهزًا؟
يجب أن تكون العقارات المراد تمويلها جاهزة وبترخيص سكني ، ولكن في بعض حالات العقارات التي مازالت تحت الإنشاء ، يحصل المطور على بروتوكول تعاون مع أحد البنوك لتمويل الأقساط التي يجب دفعها .
ما هي مدة تمويل العقار؟
الحد الأقصى لمدة القرض في البرتغال هو 40 عامًا ، ولكن عادةً ما يقتصر العميل غير المقيم على 30 عامًا . لا يمكن أن يتجاوز مجموع مدة التمويل وعمر المقترض 75 إلى 80 عامًا ، اعتمادًا على البنك. يمكن للعميل البالغ من العمر 50 عامًا ، على سبيل المثال ، الحصول على قرض بحد أقصى 25 إلى 30 عامًا.
المحاكاة والواقع
الطريقة الوحيدة لضمان التمويل هي تحليل كامل للائتمان والممتلكات. تعمل عمليات المحاكاة على مواقع الويب أو الوكالات فقط على إعطاء فكرة أولية عن الشروط والأداء ، ولكن دون أي ضمان من أي جانب.
مواقع محاكاة ائتمان الإسكان للبنوك الرئيسية في البرتغال هي:
- Caixa Geral de Depósitos
- Crédito Agrícola
- Banco BPI
- Banco CTT
- Millennium BCP
- Novo Banco
- Santander Totta
- UCI
عمليات المحاكاة إستعلامية فقط وهناك دائمًا قيمة التحدث إلى البنوك لتحديد أفضل ما يناسب احتياجاتك.
نظرًا لعدم وجود ضمان للتمويل ، فإن أفضل الممارسات لأي شخص يريد معرفة كيفية تمويل عقار في البرتغال هي وضع بند دائمًا في عقد الشراء والبيع يضمن إرجاع أي مبلغ مقدم في حالة وجود مبلغ سلبي استجابة من جانب البنك.
أقساط ثابتة ومتغيرة
في الاغلب الطريقة الاكثر شيوعا لتمويل العقارات في البرتغال هي الاقساط متغيرة ، والتي تتألف من سعر الفائدة، والتي تعرف أيضا باسم prestações variáveis .
أقساط التمويل بمعدلات متغيرة ترتفع وتنخفض وفقًا لسلوك Euribor ، مما قد ينتج عنه مبالغ أعلى (أو أقل) بكثير مما تم الاتفاق عليه في البداية. على سبيل المثال ، في تمويل بفارق 1٪ سنويًا ، إذا زادت Euribor بنسبة 1٪ ، فإن مقدار الفائدة سيتضاعف.
من ناحية أخرى ، سيؤدي التمويل بأسعار فائدة ثابتة دائمًا إلى نفس القسط من البداية إلى النهاية.
عند تلقي عرض تمويل ، يكون السعر المتغير دائمًا أرخص من السعر الثابت على المدى القصير ، ولكن من غير المؤكد من سيدفع فائدة أقل في نهاية المدة ، اعتمادًا على سلوك Euribor.
هل الأفضل الشراء قبل الهجرة أم بعدها؟
بالنظر إلى أن الشراء أرخص دائمًا من الاستئجار وأن العديد من البرازيليين يصلون إلى البرتغال دون إمكانية إثبات الدخل ، حيث لا يزالون يفتقرون إلى وظائف أو أعمال تجارية ، فمن المنطقي جدًا الشراء قبل الهجرة .
الميزة هي أنه يمكنك استخدام الوظيفة والأعمال التي لديك في البرازيل لإثبات الدخل وبالتالي توفير قدر كبير من الفرق بين الإيجارات وأقساط العقارات. إذا ندمت على اختيار العقار ، حيث أن السوق البرتغالي قوي للغاية ، فلن تواجه صعوبات في البيع والتبادل.
